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print Información Legal y Financiera
Condominio
Hacienda El Dorado está registrado en el gobierno de Costa Rica como Condominio Hacienda El Dorado. El texto completo de la ley está disponible tanto en inglés como en español. Todos los documentos de compra/venta y documentos legales específicos de Hacienda El Dorado también estarán disponibles en ambos idiomas.
Costos de Cierre
El Desarrollador creará una entidad corporativa para la compra de cada casa, y el comprador adquirirá acciones de la corporación. Esta es la forma más común de adquisición de bienes raíces en Costa Rica. Además del anonimato y la protección de los activos, la posesión corporativa permite mayor flexibilidad en la planificación impositiva. El comprador adquirirá acciones de la corporación poseedora de la propiedad. Esta forma de compra también reduce los costos de cierre, los impuestos por la transferencia de la tierra y, de haber edificación, reducirá o eliminará otros costos. También es posible que las ganancias de capital e ingresos generados por la propiedad sean gravados a una tasa impositiva inferior que bajo otra forma de adquisición. Mediante la concesión de poderes especiales a un abogado, la propiedad pueden ser gestionadas con mayor facilidad desde la distancia.
El precio de compra incluye una compañía LTD. En Costa Rica se trata de una estructura legal diseñada para mantener activos no utilizados en el negocio. La administración es menos engorrosa que en las compañías tipo S.A. (por ejemplo un director vs. tres, y no exige la publicación de las reuniones de accionistas, etc.). De los costos de cierre, el comprador compartirá el 0.75% del precio de compra.
Cuota por Elementos Comunes
La cuota por elementos comunes se dividirá en varias categorías: Administración de la propiedad, Costos Operativos, y Programa de Responsabilidad Social Empresarial.
Administración de la Propiedad: será fijado, probablemente, por el tiempo que se estime en el contrato de administración de la propiedad. En los jardines, este monto es de $100.
Costos Operativos: aunque no están determinados todavía, se basarán en el nivel de servicio deseado por el propietario, pero se espera que vaya de $150 a $175, promedio, por casa.
Programa de Responsabilidad Social Empresarial: cada propietario abonará mensualmente un monto que será utilizado para proyectos en la comunidad inmediata. Se estima que este monto será de $10.
Por comparación, el comprador notará que el total de gastos por elementos comunes es superior al de otros desarrollos. ¿Por qué?
- El Dorado tiene alrededor de un 60% de jardines, parques y áreas sociales que deben ser mantenidos.
- Seguridad de los accesos, seguridad móvil, e iluminación nocturna deberá mantenerse para un número relativamente pequeño de personas.
- La infraestructura es más compleja —fuente de agua propia, generador eléctrico de respaldo, instalación para tratamiento de aguas negras— y debe ser mantenida.
- Todos los elementos comunes de los edificios y áreas sociales tienen que mantenerse, y son más amplios que los normalmente provistos en otros desarrollos.
- El mantenimiento exterior de construcciones está incluido dentro de elementos comunes, al igual que el mantenimiento de los jardines abiertos.
- Recolección y procesamiento de desechos.
- Administración de la propiedad en el lugar, y administración para la coordinación y supervisión del mantenimiento, pago de cuentas, equipos de mantenimiento, cumplimientos gubernamentales, etc.
Fondo de Reserva
A diferencia de la mayor parte de los condominios costarricenses, donde no se realiza provisión mensual para un fondo de reserva, donde expensas extraordinarias o cualquier otro mantenimiento diferido tienen que ser cubierto por un gravamen especial, Hacienda El Dorado constituirá un fondo de reserva. Al cierre, cada propietario contribuirá con $600 al fondo de reserva, que se mantendrá en fideicomiso para utilizarse en el reemplazo de instalaciones y equipos de uso común.
Gestión de Arrendamiento y Administración
Como en el caso de Los Jardines, la compañía de administración proveerá un servicio de "irse y arrendar". Los propietarios que deseen arrendar sus unidades podrán encontrar arrendatarios de tiempo parcial o permanente. Se entregará al propietario un registro contable mensual completo. El propietario puede estar tranquilo al saber que su propiedad, además de generar ingresos, está en buenas manos. En Los Jardines se cobra un monto de $100 por mes por este servicio.
Los ingresos se mantienen en fideicomiso y se distribuyen trimestralmente a los propietarios, de acuerdo a sus instrucciones. En Residencias Los Jardines la demanda de alquileres ha sido muy fuerte y frecuentemente hay interesados en lista de espera. La ocupación ha sido del 85%, y todas las unidades se alquilan amuebladas, a razón de $1 por mes por ft².
Financiación
Aun no se ha conformado ninguna asociación específica para financiación. Los Desarrolladores están trabajando activamente con varias de las más importantes instituciones financieras para proveer hipotecas pre-aprobadas. El escenario bancario cambia diariamente en Costa Rica —bancos privados fusionándose con bancos internacionales, y todos con ofertas más agresivas. Las tasas y condiciones comienzan a ser más razonables para los no-residentes, y más bancos comienzan a reconocer el valor de este mercado particular. Por otra parte, los residentes, incluidos costarricenses, se benefician con esta nueva competencia.
Los Desarrolladores esperan llegar a acuerdos convenientes de financiación con uno o más bancos, antes que se expidan los primeros permisos y deba requerirse el primer pago.
› Términos y Condiciones Comunes de los Bancos para Proveer Préstamos Hipotecarios a No-Residentes.
Precios
A lo largo de los pasados años, el costo de construcción se incrementó sustancialmente. Los costos de la tierra, materiales y mano de obra son todos de un 25% a un 35% más caros de lo que fueron hacia mediados del 2006. No podemos comenzar a reproducir nuestros costos de producción en Los Jardines. Esperamos que este incremento de costos continúe en los próximos años. Los precios reflejan nuestro costo de construcción estimado para la entrega de las residencias dentro de dos años.
Las comparaciones de los compradores permitirán notar que nuestras casas no son ni las más costosas ni las más económicas del Valle Central. No nos esforzamos tampoco por ser los menos costosos, pero sí nos esforzamos en ofrecer el mejor valor. Otros desarrolladores ofrecen atractivas casas con una buena calidad de construcción, pero son las pequeñas cosas las que a menudo hacen la diferencia: la calidad de las terminaciones, la presencia o ausencia de molduras, la calidad de las aberturas, la ubicación de los tomacorrientes, la conexión a tierra de los circuitos eléctricos, la cantidad de amoblamiento en el diseño de la cocina, suficiente iluminación donde es necesaria, habitaciones de dimensiones apropiadas al tamaño de la vivienda, muebles, estilo de vida, suficientes ventanas, inclusión de espacio para oficina, suficientes espacios para almacenaje, armarios y organizadores, luces de emergencia, cajas de seguridad, puertas de entrada bien ubicadas, aleros que impidan que el sol y la lluvia incomoden el uso de las terrazas, terrazas realmente utilizables, agua caliente en todos los grifos, cajoneras en los baños, botiquines, amplios espejos, etc.
Además de la calidad de fabricación, Hacienda El Dorado ofrece otras lujosas características, como extensos jardines para uso y disfrute, piscinas y Jacuzzi en áreas comunes, barbacoas, fuentes de agua, equipos para ejercitación física, y demás mobiliario para recreación de los residentes. También contamos con nuestro propio sistema eléctrico de emergencia, provisión propia de agua, tratamiento de aguas negras para riego, un completo equipo de administración y oficina de ventas, etc.
Costo de Vida
Mientras que cada propietario y su estilo de vida pueden influenciar el costo de vida particular, los siguientes son estimados razonables:
Electricidad |
$40-$60 |
TV por Cable & Internet de Alta Velocidad |
$65 |
Telefono |
$5 |
Cuota por Elementos Comunes |
$275 |
Impuestos de la propiedad ( Casa de $250,000) * |
$52 |
Seguro de la Propiedad y de Responsabilidad Civil ** |
|
Asistenta (3 horas / dos veces por semana) |
$25 |
* Los impuestos a la propiedad son muy bajos en Costa Rica. Los impuestos actuales son de 0.25% sobre el valor declarado de su propiedad. En la práctica la mayor parte de la gente declara un valor inferior de bienes. Esta práctica puede cambiar en el futuro. Independientemente de esto, el valor declarado no puede ser inferior al registrado por la hipoteca. Suponiendo un valor declarado de $250,000, el impuesto anual por la propiedad sería de $625.
** Mucha gente no cree necesario tener un seguro para la propiedad o de responsabilidad civil. A diferencia de muchos otros lugares del mundo, Costa Rica aun no es un país donde esta clase de litigios sea moneda corriente. Cada individuo es responsable por su propio bienestar. Las viviendas serán construidas con materiales no combustibles. La mayor parte de las personas no contratan seguro contra robo porque son relativamente caros y difíciles de comprobar. Hay seguros para terremotos disponibles, pero es poco probable que el monopolio estatal de seguro (INS) pagará en tiempo y forma si ocurriera un desastre mayor.
Viabilidad Financiera del Desarrollador
En Hacienda El Dorado, los mismos Desarrolladores, Paul y Brian, son propietarios de las tierras a través de Sunset Valley Property Group (SVP) S.A. (ID# 301-434-180). Se espera que esta compañía se transforme en Condominio Hacienda El Dorado. Los Desarrolladores tiene sus capitales personales para completar la infraestructura. Una vez que los permisos estén en orden, los pagos iniciales de los compradores facilitarán la finalización del desarrollo. Si en algún momento el flujo de caja proveniente de los pagos iniciales de los compradores fuera insuficiente para cubrir el costo inmediato de construcción, los Desarrolladores podrán recurrir a sus capitales para financiar el proyecto.
Pago de los Compradores
Aunque el progreso de pagos de los compradores puede verse influenciado por la institución financiera seleccionada para proveer las hipotecas, el siguiente es un calendario típico:
Depósito de reserva: $10,000
Debido: firma del contrato
Reembolsables a los 15 días posteriores a la firma. Si el comprador utilizara a un agente de bienes raíces, $5,000 se pagarán al agente al día 16 desde la liberación de los fondos. Esta porción del fondo de reserva pasará a ser no-reembolsable. (Los compradores podrán hacer otros arreglos con sus propios agentes). Los restantes $5,000 se mantendrán en fideicomiso, esperando la aprobación del desarrollo del condominio. Cuando se conceda la aprobación de planos al Desarrollador, los $5,000 restantes del depósito de reserva pasarán a ser no-reembolsables. Si los Desarrolladores no pudieran obtener la aprobación de los planos, los $5,000 serán reembolsados.
Los compradores en Costa Rica pueden efectuar su depósito de reserva emitiendo un cheque para Sunset Valley Property Group S.A., o realizando un depósito directo en la cuenta de la compañía en el Scotiabank. Los compradores fuera de Costa Rica pueden enviar su depósito de reserva a través de transferencia internacional (wire transfer). (Ver instrucciones debajo)
Transferir la suma de USD _______ a The Bank of New York, New York SWIFT IRVTUS3N / ABA No. 021000018 con crédito para Scotiabank de Costa Rica S.A. cuenta No. 8033383577 y crédito final para la cuenta No. 17100645 de Sunset Valley Property Group. Por favor, dar instrucción a The Bank of New York de enviar un mensaje SWIFT MT103 al Scotiabank de Costa Rica S.A. SWIFT NOSCCRSJ .
Scotiabank de Costa Rica:
Forum Santa Ana
Frente al Centro Comerical Santa Ana 2000, carretera a Ciudad Colón.
Tel +506 204-7800
| Pago | Progreso | Debido |
|---|---|---|
| #1 | Depósito de hasta un 20% sobre el precio base * | Cuando el desarrollo esté aprobado, el comprador tendrá 15 días para realizar el depósito del 20% sobre el precio de compra. Este monto incluye el depósito de $10,000. |
| #2 | Depósito de hasta el 40% del precio base * | Cuando estén en orden los permisos de construcción para la residencia adquirida. |
| #3 | Depósito de hasta el 60% del precio base * | Cuando el techo inferior esté colocado. |
| #4 | Depósito de hasta el 75% del precio base * | Cuando la obra gris, acabado de paredes, cableado eléctrico y de plomería estén terminados. El 90% del costo total de mejoras opcionales se solicitará en esta instancia. |
| #5 | Depósito de hasta el 95% del precio base * | Tras la terminación de la construcción de la residencia. |
| Pago Final | Depósito de hasta el 100% del precio base y el restante 5% de las mejoras opcionales * | Cuando todas las deficiencias hayan sido corregidas, lo que normalmente no excede los 15 días siguientes a la terminación sustancial |
* El precio base es el monto final acordado menos las mejoras opcionales
CALENDARIO DE PAGOS
| ETAPA I (Oeste) | |
|---|---|
| Noviembre 2008 | 20% |
| Diciembre 2008 | 20% |
| Enero 2009 | 20% |
| Febrero 2009 | 15% |
| Marzo 2009 | 20% |
| Abril 2009 | 5% |
| ETAPA II (Este) | |
| Noviembre 2008 | 20% |
| Octubre 2009 | 20% |
| Noviembre 2009 | 20% |
| Diciembre 2009 | 15% |
| Enero 2010 | 20% |
| Febrero 2010 | 5% |
Nota: Fechas aproximadas sujeto a cambios.
Incremento de Precios Planificado
Como suele ser su costumbre, los Desarrolladores se anticipan efectuando un incremento periódico del precio durante la etapa de ventas. Esto se realiza normalmente cuando se logró cierto nivel de ventas, por ejemplo cuando el 25% fue vendido, o cuando el 50% fue vendido. Los primeros compradores de Residencias Los Jardines obtuvieron un incremento substancial de su capital. Aunque el Desarrollador no promete lo mismo para los primeros compradores de El Dorado, debajo se presentan algunas de las figuras de venta y re-venta en Los Jardines:
Unidad |
Precio Original de Compra |
Precio de Reventa |
Incremento del Capital |
Incremento del Capital |
Lapso |
|---|---|---|---|---|---|
103 |
$90,000 |
$120,000 |
$30,000 |
33.3% |
14 meses |
106A |
$65,000 |
$145,000 |
$80,000 |
123.1% |
8 meses |
106B |
$75,000 |
$140,000 |
$65,000 |
86.7% |
18 meses |
108 |
$178,500 |
$250,000 |
$71,500 |
40.1% |
8 meses |
111 |
$165,000 |
$184,000 |
$19,000 |
11.5% |
10 meses |
118 |
$137,500 |
$165,000 |
$27,500 |
20.0% |
14 meses |
Además del incremento de capital, el retorno de inversión por el alquiler de la unidad es del 6% al 9% aproximadamente.
Garantía de los Constructores
El Desarrollador provee la garantía estipulada por las leyes de Costa Rica. 5 años para los sistemas estructurales y electro-mecánicos, y 1 año para mano de obra defectuosa. La garantía de productos manufacturados se pasará al comprador para todos los electrodomésticos.
Finalización y Entrega de las Residencias Terminadas
Aunque el Desarrollador tiene poco control sobre el sistema de aprobaciones del gobierno, se aconsejó estimar de 8 a 12 meses para la aprobación de los planos. Considerando 8 meses desde noviembre del 2007, la construcción de la infraestructura comenzaría alrededor de junio del 2008, y la entrega de la primer casa terminada se estima para abril del 2009, aproximadamente.
Etapas de Construcción
La construcción se realizará en etapas y comenzarán por la zona oeste de la propiedad. Una vez se haya completado la etapa, no se realizarán más construcciones en esa zona. El Desarrollador deberá estar en condiciones de completar toda construcción a partir del momento en que la primer unidad de la etapa haya sido entregada, con hasta no más de 4 meses adicionales previos a la finalización de la fase.
El lugar tiene dos entradas y, una vez que el lado oeste haya sido terminado, todos los vehículos de construcción utilizarán la entrada este.
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